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[转帖]"双限双竞"政策分析 及其对楼市影响

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等级:高级经理
行业:
职能部门:
城市:香港
金币:50044
2006年“政策调控”再次成为房地产市场的关键词,其中以国十五条中,关于“90/70”严格限制中小户型供应量的政策最受关注,并成为以深圳为代表的房价上涨过快城市的调控政策主要依据。

  2006年11月17日,广州市“金沙洲”4宗地块以住宅单位最高限价6500元/平方米,为保利、中海和富力地产等三家开发商所投得,“90/70”延展出的“双限双竞”这种新的土地出让方式逐渐成形。

  有业内人士预计,广州“双限双竞”模式,如果实际效果有利于抑制当地房价,就可能成为未来几年内土地供应的主导模式。

  以下,将对这种土地出让模式下,市场环境会发生哪些变化,开发商如何应对等问题试作分析。

  “双限双竞”政策背景与回顾

  自2000年后,原来的以计划式供应配合一定数量的市场商品房和单位集资房为特征的住宅供应模式,出于拉动住宅消费需求考虑,转为通过“市场化”供应解决城市居民住宅需求的“单轨制”模式。由此房地产业开始迅猛发展,各主要经济发达城市的房价开始一路上扬。

  以城市化进程发展最快的深圳为例,新增户籍人口数量远远超出原户籍人口,在城市投资、经济增长、人均收入等连续二十多年保持快速增长因素下,“物业溢价”规律促使城市住宅的市场流通价格,必定呈不断上扬格局。在供应“单轨制”条件下,地价与房价交替持续上涨,超过占社会绝大多数的中低收入人群经济可承受范围,从而引发较大的社会负面影响。

  自2005年起,中央政府为保障和解决城市居民基本居住权,抑制房价上涨过快而引起的一系列负面影响,进行了包括加息、加税等一系列的干预市场措施。以2006年开始的“双限双竞”土地供应政策,对于增加小面积住宅增应,平抑高档住宅价格快速攀升的意图最为明显。

  2006年5月出台的国十五条第六条规定:“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;土地的供应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。”

  由此,中央从房地产开发的源头——土地出让,以“双限双竞”为原则的新一轮调控展开。

  2006年8月,北京市集中列出包括广渠路地块在内总规划建筑面积达68万平方米的三块限价地,但出于多方原因,这批土地一直未能进入市场出让。

  同月,广州市推出两块限价地出让,因其住宅单位最高限价高于周边商品房均价达1000元/㎡,遭到各方质疑而延后推出。

  2006年9月18日,珠海市国土资源局挂牌出让的一块地列出强制性要求:“住房销售价格不得超过1800元/平方米,小区内90平方米以下户型比例不得低于90%”。后因该地块位置过于偏远遭到质疑,无一单位应标。

  直到2006年11月,广州市“金沙洲”四地块的成功出让,才让“双限双竞”政策首宗土地出让成为现实。

  与“广州模式”相比较,深圳市政府在2007年土地首两次土地出让中,并未以“限价”为条件,而是硬性规定开发商品房建筑面积90平米以下单位要达到95%,还需提供相当数量的单位无偿交由政府分配,此举一出,连续两次因开发商竞标价低于政府底价而流拍。

  由此可见,“限价、限户型”土地供应政策的执行,在具体出让细节条件上,一定结合当地市场的实际情况而定,否则有曲解政策,与市场化原则背道而驰之嫌。

  “双限双竞”将成为未来土地供应模式的主要特征

  1、“双限双竞”可望延缓房价增长预期

  广州市“金沙洲”四块土地出让的先决条件,是政府限定开发商项目必须1年后限时面市,最高单位售价不能高于竞标价格。这在一定程度上降低了人们对于拍卖地块周边商品房未来升值幅度的心理预期,配合打击炒房的“五年内转让商品房征收5%营业税”规定,那么介入到此区域的楼市“投机者”数量锐减。使购买房地产的自用属性增加,“泡沫”成分有效减少,这对于平抑楼市投机、缓和社会矛盾将起到直接的促进作用。

  2、“双限双竞”政策正在各地得到落实

  根据国十五条相关规定,“双限房”能否落实,将成为对地方政府的一个重要考核目标。以广州为代表的各大城市,纷纷出台关于促进中低价位、中小套型住宅的相关措施规划。

  广州市在其公布的住房建设规划中,明确规定了“双限双竞”地块将占未来五年土地市场供应的43%。北京市国土资源局在“两限普通商品房”政策研讨会上,研究制定了“两限普通商品房”土地供应方案。上海市“十一五”住房建设规划中,明确规定要“优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含配套商品房)的土地供应,其供应量不低于居住用地供应总量的70%”。

  深圳06年9月颁布了“十一五”住宅建设规划,相对其他城市来说,发展政策性住房的规定更为详细,执行依据更为明确。规划中,深圳将建设政策性住房770万平方米,占总住宅规划建设面积的13.5%,其中包括经济适用住房200万平方米,公共租赁住房(含廉租住房)570万平方米。

  可见,为落实中央宏观调控政策,改善目前不合理的供给结构,不让房价上涨过快而影响民生,“双限双竞”政策将成为未来土地出让的主要方式。

  “双限双竞”模式对行业影响与对策

  1、行业利润摊薄、市场竞争加剧

  “双限双竞”意味着政府直接控制了占市场70%以上比例的供应单位户型和价格,降低了开发商利润预期,提高了市场准入门槛。此政策对开发主体竞争力提出了严峻的考验,包括开发成本测算能力、产品设计能力、融资能力、营销和定价能力等。此类“政策性”住宅与原来“市场化”住宅,将在“不平等”的环境下直接进行市场竞争,新一轮行业洗牌即将展开。

  2.、价格天花板限制,实用型产品增加,投资型产品减少

  在限定销售价格、增加中小户型产品供应后,“追逐以产品附加值带来超额利润”的开发模式,市场空间在减小。而以满足基本居住功能,实用节能为设计理念的建筑概念将大行其道。如大赠送面积、大量稀有植被和奢华大堂等追求产品“品质”特征,将局限于少数拥有稀缺景观、地段优势的高端项目,投资型产品也将更多集中于高端产品,房地产的投资门槛将抬高。

  3、强强联合、精细分工与专业操作,是提升综合竞争力的唯一途径

  过去,中国房地产市场以“垂直经营”为特征的生产链条关系,决定了土地“价值溢出”为最大的地产盈利模式。政府垄断了房地产价值链的上游,土地是整个房地产价值链的构成主体和主导方向,“价高者得地”的统一模式,使得房地产企业生存发展,亏损与盈利,往往跟随土地市场价格变化周期而波动起伏。

  在“双限双竞”新的土地公开出让模式下,清理“囤积”土地和增值税等因素下,土地开发成本与销售价格之差被限制。开发商将更为重视成本的节约、资源的高效利用、扩宽销售渠道和细化分工等。从“竞标”阶段,就开始控制建造成本,并根据市场需求进行营销定位。即要满足时尚的建筑风格,又要满足完善的生活配套,实现最高的产品性价比。显然,拥有产品创新能力和品牌影响力的企业将获得市场未来主动权。

  “双限双竞”广州模式的启迪

  1、平抑房价并非打压房价,而是维护房地产市场的健康发展

  作为国家支柱产业的房地产业,经过多年发展,正向“规模化、产业化、环保节能化”方向转型。住宅作为公共产品,其满足中低收入群体“居者有其屋”需求的目标也必须从体制上得到保障。

  从促进行业稳定发展,保障金融安全、社会和谐等角度出发,政府把新的调控重点集中在“改善供应结构,增加有效供应,抑制房价过快上涨”思路之上,此举表明了对房地产行业长期健康发展所给予的积极保护态度。

  2、广州“双限双竞”模式是“多赢”模式

  从广州“双限双竞”模式看,在不高于周边商品房市场价格的前提下,采取竞最高地价与最低房价的方式,根据综合权重打分,择优选择土地开发商,最后以6500元/平方米最高销售限价批出,开发商可获取利润约在10%左右。同时,一年后同一区域供应都将保持此开发模式,不会因模式中断而造成集中购买的“反效果”。在销售对象上,政府更严格要求必须具有本市户籍方可购买的“准入”限制,优先满足城市居民置业需求,减少了投机炒房比例,在一个开发商和市民都可以接受的范围内,实现了各方利益平衡,达成某种程度上的双赢。

  3、利润率降低,有利于房地产开发“产业化”进程加快

  “双限双竞”土地出让方式,直接导致开发主体的利润率降低、技术风险加大。过去那些依靠关系“拿地”,缺乏开发经验、技术含量和品牌意识的中小开发商将难以获得“超额利润”。政府还应在推行初期,对执行过程规范、社会效果好的开发商在税费方面给予一定的政策优惠,以鼓励更多有实力的开发主体逐渐适应和接受“双限双竞”这一种新的模式,从根本上理顺过去不透明、不平待、不利于产业“竞合”和发展的开发体制。最终,实现“有形之手”的“引导”作用,让市场资源得到自发、有效的合理配置,加快“产业化”进程,减少资源浪费,鼓励产品创新。

  4、建立“二元”化住宅供应市场是长远目标

  虽然,有户型和价格限制的“双限房”供应量越大,市场投机成份越少。但是,房地产政策调控是“组合拳”,单靠一个方面的努力是不足够的,而且,未来仍将要以市场化为主导来增加供应量。

  建议政府,应借鉴香港“公屋”供应和发展模式,在政府财政较为宽松,住宅市场步入转型期,居民换房需求已得到一定程度释放等契机,从新的角度审视未来住宅供应体制。一方面在“双限双竞”模式下,大量建造中低价、中小户型的经济适用房和廉租房,另一方面,要依靠社会力量,通过建立“公屋基金”的办法,即由单位或常住户籍居民,缴纳一定年限和数额的“公屋基金”后,来取得“经济适用房”、“廉租房”的认购或认租资格。

  在“公屋”制度普及后,能有效解决城市居民尤其是大城市新增人口,长期的基本居住要求。其后,再逐步放宽或取消目前有悖“市场化”要素的“限制”条款,形成分级分类消费,“市场的给市场,政府的归政府”为特征的“二元”化住宅供应市场格局,使房地产业真正走向协调发展之路。


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