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[原创]税务培训-开发商发生房屋回迁业务应缴税种(2)

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3.印花税。《印花税暂行条例施行细则》第五条规定,条例所说的产权转移书据,是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。房屋回迁合同,是指房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时,与被拆迁户签订的按被拆迁人房屋原面积拆一还一给予同面积房屋回迁安置的合同,其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换,即特殊形式的房屋销售合同。可见,房屋回迁合同属于一种交换式的产权转移书据。

另外,财政部、国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》(财税〔2006〕162号)第四条规定,对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

因此,房屋回迁合同需要按照产权转移书据缴纳印花税。

4.土地增值税。《土地增值税暂行条例》第八条规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税实施细则》第十一条规定,条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原地产的,比照本规定免征土地增值税。

可见,开发商发生的房屋回迁业务不属于免征土地增值税的情形。因此,开发商应按规定计算土地增值税。

5.企业所得税。国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2008〕875号)第一条(四)项规定,销售商品以旧换新的,销售商品应当按照销售商品收入确认条件确认收入,回收的商品作为购进商品处理。鉴于房地产企业的房屋回迁业务具有特殊性,开发商发生房屋回迁业务进行企业所得税处理时,等面积回迁部分既要按收入确认条件确认收入,又要按规定归集开发成本。

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