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[原创]明德房地产管理评论:房地产企业,不转型,就出局

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等级:助理
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职能部门:
城市:成都市
金币:179

 

 
明德房地产管理评论:房地产企业,不转型,就出局
据调查,有很多中小房地产开发公司号称活不过上半年,如此哀鸿遍野的景象与两年前的繁荣形成了戏剧性的对比。中小房地产开发公司体积小,可数量众多,占到全部行业的一半以上。这一半以上的企业前途未卜,可以想见整个行业确已冰冻三尺。而造成这一切的因素,被公认的有三个:有效需求被抑制、金融危机的打击、目前政府的政策不利于中小企业的发展。分析者认为,有效需求被抑制,直接导致了房市短期的“供过于求”,让整个产业的产销运转偏离轨道;而金融危机的登场,使这一局面雪上加霜,特别对商业开发项目是一次惨重打击;最被中小企业者“津津乐道”的是政府政策对中小企业的不支持,对于中小房地产开发企业来说,用以运转盘活的资金是他们此刻最需要的,但由于正常的融资渠道受到限制,他们要么坐着等死,要么只能铤而走险,走向地下钱庄举债的不归路。
然而以上分析仅仅告诉了我们这些企业是如何死的,却没有告诉我们在当前的环境下,这些企业如何存活、发展。而很多中小房地产企业管理者,也表现出一种“听天由命”的状态——既然遇到了这样的“寒冬”,又难借力于国家政策,只好随波逐流,鲜有人思考企业在这样的环境下如何才能生存乃至获得发展。而企业要想走出逆境,就必须进行这样的思考,摆脱对环境的依赖心理,摆脱这种“宿命感”,只有这样,才能找到未来的方向。
当前的房市,从某种意义上,正由卖方市场向买方市场转变,这是楼市萎靡的根本原因。第一,相对过剩导致了转变:由于产业发展模式扭曲了房产价格,导致多数的有效需求被抑制。从短期来看,这些被抑制的需求变为无效,相当于没有需求,这造成了一种“供过于求”的局面;第二,国家政策的出台将使这种相对过剩成为“绝对过剩”:由于房价居高不下,为解决民生问题,政府必然会推出限价房、经济适用房政策。大型房地产开发企业有实力、也有能力达成与政府合作,成为政府的供应商,而中小企业则难以跨过这个门槛。而由于经济适用房的普及,商业性住宅的需求量将大幅降低,这一领域向买方市场的转变是一个必然的结局。
在这样的变局下,中小房地产开发企业必须转变发展思路,企业必须由拼交易向拼经营转变、由拼体力到向拼能力转变。以往的“黄金年代”,房地产开发企业的运作要素无非是“融资+拿地”,只要拿到地、盖起房,就保证能够销售出去,获取巨额利润。因而多数中小房地产企业的精力多数放在通过通过何种“交易”拿地上,放在通过资金的“血拼”来一争高下上。这在卖方市场的年代是没有问题的,在买方市场的年代却走不通。在买方市场的年代,企业要思考的基本问题就是:如何通过经营来最大化满足客户的需求。这对于中小房地产开发企业,问题演化成:如何扬长避短,避开资金短板,开发出高性价比的项目。
输出开发管理模式的异军突起也许能给中小企业者带来思路上的启迪。此类模式的兴起提示我们,在未来的竞争中,企业必须要把精力放在提升管理能力上。广州维森置业董事长张维伦认为,房地产公司的核心竞争力在于其团队和团队所拥有的专业化开发能力、管理经验,除此之外再无其他,既没有土地储备,也没有开发资金。一直走精品路线的星河湾,规模不大但项目溢价能力高、利润高,有人就此评论星河湾:“星河湾最值钱的是其开发管理体系和团队,这两点是创造项目溢价的基础”。
传统开发企业的中坚也日益将项目开发、管理能力视为其核心竞争力。最近以来,万科开始在输出管理模式上进行探索。万科一直在积极寻求与社会上有土地资源方的合作,尤其是与中粮集团、中国一航集团等拥有丰富土地资源的国有企业的紧密合作。2008年半年报显示,按万科权益计算的建筑面积仅为1909万平方米,这其中有相当部分是合作开发的项目。正如一位业内人士评论:“万科虽然很大,但是实际运营模式很轻”。这种轻运营模式正像生产企业在原料上的“零库存”,让万科减轻不少压力。正是卓越的项目开发、管理能力让万科获得了这种“零库存”的机会。
作为25年精品开发商,招商地产一直走着与众不同的发展之路。招商地产通过建立可持续获利的地产业务配合获得了成功,这包括发展高端物业包括别墅、顶级豪宅用以出租经营,以及注重办公、商业物业的持续利润贡献力等,招商银行的这种模式背后,其实蕴藏着一种售后的管理能力。
不论是后起之秀的输出开发管理模式,还是传统开发企业向开发、管理能力的看齐,都提供了一种转变的思路。这是一种由追逐实力向重视能力的转变,由物力资本向人力资源的转变,由短期获利向持续经营的转变。而这种思路的转变,在房地产市场向买方市场过渡的大背景下,是必须的关键一步。
本文为成都明德管理咨询有限公司原创,转载请注明出处。
原文地址:http://blog.focus.cn/netlive/?22631993&group_id=gpBlogger
 
 
 


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等级:试用期
行业:房地产
职能部门:人力资源
城市:北京
金币:18
 发表于 2010/11/14 13:52:15 | 圈子 | 发送站内信 | 加为好友 | 邀请加入圈子
top第1楼
这是一个比较深刻的问题,需要实践中解决

等级:高级经理
行业:房地产
职能部门:经理
城市:东莞市
金币:6604
 发表于 2010/11/15 18:23:34 | 博客 | 圈子 | 发送站内信 | 加为好友 | 邀请加入圈子
top第2楼
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