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[转帖]曾经被夸大的房地产需求

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曾经被夸大的房地产需求

李一戈    2009-3-20 4:45:43
 

前些天,一位很好的朋友突然焦急地给我电话说:在北京的亲戚要买房,买现房,西边的,两居室,越快越好,哪儿有合适的?

原来,朋友亲戚刚结婚,租房住,正着急买房。我不敢怠慢,赶紧在他划定的范围里找。每平方米1万元左右,西三环至西五环以内,两居室。西四环外有个楼盘,去年曾经降价近2000元,记得价格是11000多,卖得挺火,听说三期要开盘了。打电话过去,售楼员语气坚硬地回答说:三期售价13500元。这个价格比一期上涨了近2000元。

托人找到开发商高层。同样语气坚硬,一分钱也不打折,这是董事会的决定。但因为是朋友,可以优先选房号。

再去问另一家西南三环边曾经降价幅度不低的楼盘。其所在企业的总裁算是认识多年,居然也委婉地说:实在打不了折,不过可以保证你选的房号……

过两天,朋友又来电话说,二手房也行。于是我去找21世纪不动产,他们房源多,也许“总有一款适合你”。

其实,我自己也有一个亲戚要买房。情况差不多,准备结婚,双方父母帮首付,房子目标是两居室,1万元以下,西边最好,北边也行。

这种情况,相信你身边也有吧。

结婚、拆迁带来的住房需求,专家们称之为住房的刚性需求。虽然包括建设部在内的政府部门以及诸多专家、学者,一直苦苦劝说,不是每个人都必须买房,租房也是可以的,但想必你还记得,公开宣扬这种观点的国土部一位司长和博鳌亚洲论坛秘书长龙永图,曾经被网友们痛骂。

如你所知,以上所谓的刚性需求,2007年10月以后,是明显被压抑了。

但就像北京的春天,温度忽然就从几度骤升到20多度,将玉渊潭的樱花也烂漫催开,楼市的春风也是说到就到,成交量急剧飙升,令地产商们喜不自禁,也置仍在等待房价下跌的准购房者于手足无措的境地。

恐怕还是拜刚性需求之赐罢。被压抑一年多的刚性需求,在中央和地方救市政策等药方的催发之下,以令人无法预测的力度遽然释放。而收入严重不平衡带来的投资性需求,也蠢蠢欲动。

关于房地产市场的刚性需求,无数篇分析文章曾经说,至少在我国完成快速城市化进程的10年内,将是推动房地产发展的主导力量。记得其中最夸张的文章称,仅仅是刚性需求,在相当时期内,每年的商品房竣工量都无法满足,按照这种逻辑,房价岂有不涨之理?

当然,2006-2007年,房价是在疯涨,但是2008年为什么涨不动了?专家们所称的刚性需求哪里去了?它们为什么就拉不动房价了?可见,刚性需求并非总是直线上升,也即是说,刚性需求总是拉动房价上涨的逻辑不成立。

如果你不反对,我想事后总结的是,2006-2007年为代表的房价上涨,即使其背后是由刚性需求和投资性需求所支撑,那也是一种被过度透支的刚性需求和投资性需求。如果说美国人的透支消费,付出了金融危机的代价,那么,我国住房市场的透支消费,则必须付出楼市停滞发展的代价。这种代价,尚无充足的证据可以宣称,仅仅2008年一年的调整就支出完毕。

回到当前。被压抑的住房需求,2009年春天的释放,能持续多久?能继续支撑2009年楼市的夏天甚至秋天么?几乎可以肯定,那些卖得不错的楼盘,那些沾沾自喜的地产商们,自以为涨价之后能收获更多的资金,很快就会收获沮丧。因为,他们既然是在过度透支2009年春天释放的住房需求,必然也要在随后的时光里,陪整个行业付出鼠目寸光的更大代价。



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