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房地产界“遭遇严冬”?透视房地产五大变盘指数

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房地产界“遭遇严冬”?透视房地产五大变盘指数

  土地价格上涨,“调控”政策接二连三,同行业竞争加剧等一系列的因素,使得很多房地产开发商,特别是那些中小开发商从内心感叹“日子难熬”。

  提高存款准备金率和房地产开发固定资产投资项目资本金比例等政策的出台,带来的是更为严峻的考验。房地产界于是有了“遭遇严冬”的说法。


  透视一:放盘速度将减弱?


  压压楼市虚火


  今年以来,政府对地产的政策调整尽管主要体现在土地和金融政策两个方面,但从市场本身来说,今年以来的房地产政策,更加“严”。


  变盘指数:★★★★☆


  近几年,房地产市场的发展确实处于一种“高速膨胀”的态势,从排队买房到疯狂圈地,房地产市场的高额利润,似乎到了人人都想做地产的地步。房地产开发尽管还没有形成“泡沫”,但不少地方楼市一天一个盘的增长速度,确实有点“过热”。无论从开发投资、开发面积等方面,房地产的增长速度都远远高过GDP的增长。


  伴随房地产市场的快速发展,房地产市场的不均衡现象由此而生。为此,国家有关部门从2003年开始采取措施给房地产市场“降温”。



  到目前为止,已相继出台了各种各样的政策法规20余个,从去年2月份国土资源部叫停别墅用地的土地供应、央行调整房地产信贷政策的121号文件、最高法院关于房地产合同纠纷的司法解释到今年央行提高存款准备金率、银监会紧急叫停商业银行在五一前的所有贷款、国务院关于提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例等等有关规范性的法令、文件和政策,使地产企业面临新考验。


  如果说2003年,是中国房地产市场受政策影响极大的一年。那么2004年政策对房地产市场的影响与2003年相比是有增无减。今年以来,政府对地产的政策调整尽管主要体现在土地和金融政策两个方面,但从市场本身来说,今年以来的房地产政策,更加“严”。一些业内人士对于2004年的判断,将是房地产业回归现实和最动荡的一年,也是地产与资本密切结合的金融年,地产拉动力仍在,但增长步伐会放缓。


  对此,有人说今后随着并购趋势的出现,地产业将更加向专业化、集约化、规模化发展。房地产市场中的“高膨胀”和“虚火”现象将得到有效遏制。供应量的增加,以及各地对炒楼和市场运作的规范化,将促使楼市“降温”,最明显变化是放盘速度将得到减弱。


  透视二:行业前景令人“堪忧”?


  地产经得起冲击吗?


  在否认房地产“泡沫”之说的市场条件下,有关部门所出台的政策不应该是限制房地产行业的发展,在资金等方面应该给予相应扶持


  变盘指数:★★☆☆☆


  今年上半年,对大多数地产商绝不是阳光明媚的季节,土地紧缩、信贷收紧,房地产行业最主要的两大要素全都面临宏观调控的大棒,招招均直指房地产的软肋,让开发商们着实有些抵挡不住。开发商们自然是日子难过,拿地的成本在变高,获取贷款的途径在变得艰难,这也使得业界对今后的发展前景,表现出“堪忧”。不少地产名人在接受本报记者采访时都表露了这种忧虑。


  华新国际董事长、上实股份总裁卢铿接受本报记者采访时说,从去年6月的央行121号文件到8月的国发18号文件再到如今刚开始的宏观调控、金融紧缩政策,在不到一年的时间里,政策的反复重大波动令许多相关人士更加密切地关注着这个行业的前景。


  房地产是一个政策性极强的行业。卢铿提出这样的疑问:为什么这些年来房地产行业的政策总是起伏不定,时收时放并且一放就乱、一收就死?


  华远集团总裁任志强则强调,在全国投资增长过速时,为防止出现过速增长而引起的通涨,没有人会面对国家用宏观调控的手段来调整经济发展的过快步伐,使其更加合理与平稳。但将金融调控的主要目标集中于房地产的做法值得研究。


  SOHO中国董事长潘石屹说,政策对市场会有较大影响。负债率过高的房地产企业一旦资金不能立即接上,将被无情地淘汰出这个市场。可以预料的是,市场将会进一步两极分化。


  一些不愿透露姓名的开发商老总也表示,房地产发展到今天,已成为国民经济的支柱产业,事实上也得到国家的行业地位的承认(即去年国务院18号文),在否认房地产“泡沫”之说的市场条件下,有关部门所出台的政策不应该是限制房地产行业的发展,在资金等方面应该给予相应扶持,毕竟房地产经不起大风大浪。


  但是,担忧之外也应看到好的一面,此轮紧缩调控的背后,或许将开启一个新地产时代,将会比现在更具规范性。


  透视三:中小开发商淡出楼市?


  小企业并非死路一条


  “新政”将促使中小型企业间的并购,对中小企业会形成新的活力。


  变盘指数:★★★☆☆


  一位不愿透露姓名的开发商老总告诉记者,该公司的注册资本是2000万元,相对这些大牌的开发商,规模是小了点,但按照以往经验,这部分钱用于买地、以及办理报建的“前期准备工作”已经够了。只要有地有项目一般就能从银行顺利地贷到款,房子就很“容易”建起来了。但自央行提高存款准备金率0.5个百分点和此前国务院下发通知,将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%以来,银行放贷的资金受到限制,贷款就显得特别难。这位老总说,过去一笔开发贷款只需个把月时间就可搞掂的事,今年三、四个月的时间也难以批复。现在开发商特别是资金实力欠缺的房产企业日子就不好过了,不少开发商缺乏开发资金。与此同时,有资金的开发商却没有足够的资金实力去参与有大量外来资本巨头参与的土地拍卖,也是日子难熬的另一方面原因。


  此前,在深圳土地房产交易中心的一次土地转让(特区外用地)拍卖会上,某开发商陈副总经理对记者说,公司本来有意在竞拍中获得该开发用地,我们的心理价位也在2000—2200元每平方米的范围内,但没有几个竞价来回,一家房地产企业迅速就将地价抬高到2500元每平方米,我们不得不放弃参与竞拍。


  无论是深圳还是内地,越来越多的开发商处于没有项目,而资金实力又拍不到地的尴尬境地。现在已经有不少中小开发商选择了经营转向或是退出这场游戏。综合开发研究院(中国·深圳)品牌管理咨询中心主任研究员李亚夫认为,这些政策的出台,对房地产企业构成了一定的影响。特别是一些中小型企业已经到了举步维艰的状况。他说,深圳某公司在中心区有个项目,就因为资金不足正打算转让地块。此外李亚夫还说,深圳有个投资商,原本计划投资房地产,现在转行了。


  在问及对于中小企业的发展时,今典集团董事长张宝全认为这些政策将促使中小型企业间的并购,对中小企业会形成新的活力。


  世联地产董事长陈劲松也表示政策对于深圳中小开发商的生存状况不构成多大影响,他说,深圳市场相对成熟,有些政策深圳早就开始实施,而且大企业与中小企业所面临的市场因素是一样的。大企业,项目多,资金量大,在市场体系上,中小开发商与大开发商所承担的市场风险具有“雷同性”。不过,陈劲松也指出,这些政策对内地开发商还是有不少影响,因此他提醒“北伐”的开发商,要“当心”。


  透视四:多数开发商信心十足


  减缓扩张步伐


  某些开发商的银行贷款资金只占投资额的50%左右,从企业发展的总体布局及现行金融政策上看,对企业未来的发展反而起到促进作用。


  变盘指数:★★★☆☆


  5月20日,天津龙都置业投资集团总经理王洪泉在接受本报记者电话采访说,龙都集团的银行贷款资金只占投资额的50%左右,从企业发展的总体布局及现行金融政策上看,对龙都的发展还是促进作用。


  作为占据新疆房地产市场半壁江山的新疆广汇实业,也表达了相似看法。新疆广汇实业董事长杨铁军在接受记者采访时,毫不犹豫地表示,对广汇不会构成影响,因为广汇之前就拥有大量的土地储备。


  到目前为此,所有金融政策对于今典没有任何影响。今典集团董事长张宝全如是说,相对于土地政策,目前是没有影响,下一步的战略实施可能会稍微“慢”点,但总体上影响不会很大。


  而首创集团总经理刘晓光则向本报记者表示,首创无论从土地还是资金上,没啥影响。他说,首创目前拥有大量的土地储备,又是上市公司,今后首创将加强区域范围的战略扩张。


  接受本报记者采访的还有深圳航空城(东部)实业董事长李爱君、光南集团董事长顾问李植瑞等,这些深圳本地开发商老总都对记者表示,不少工作都做在了“前面”,因而新政对企业的整体发展战略影响不大。


  奥园集团常务副总裁雷建文对于新政之下的企业发展,另有看法。他说,过去这种“大干快上”的现象将会得到调配。过去,有些企业只要有点资金就可以做项目,现在可能顶不上,特别是在当前有关土地开发年限的政策因素影响下,有些企业在拥有土地又没能力开发的情况下,就必须想办法。因此,越是宏观调控,对于奥园来说越是一个机会。雷建文指出,为充分利用这种机会,奥园已着手品牌的输出。


  顺驰的迅速扩张,使得业界对新政下的顺驰发展也显得尤为关注。日前,顺驰集团有关部门负责人向记者表示,从规范市场来说,对大企业是有好处。作为顺驰来讲,新政策对前景的判断应该是利大于弊。


  透视五:政策持续“软着陆”


  最怕“矫枉过正”


  宏观调控是必须的,但应当渐进并持续而行,应当“软着陆”而不可以“急刹车”、“下猛药”,房地产具有很强的地域差异性,应当区别对待和理性对待

  变盘指数:★★★☆☆


  2004年1月7日,国务院七部委局联合发文,要求各地相关部门加强协作,共同做好房地产市场信息系统和预警预报体系工作,目的就是为了密切掌握房地产市场运行情况,加强对房地产市场的宏观调控。


  3月2日,国土资源部公布了已经开始着手建立全国性的土地市场动态监测制度,北京等城市已经开始相关工作的消息。据了解,土地市场动态监测系统由土地供应情况和地价走势两部分内容组成。业内人士认为,该政策的意义重大,在新的监测系统下,暗箱操作将会极易曝光,从而为全国土地的垂直管理奠定了信息、技术、资料基础。


  今年4月底,深圳市国土与房管局公布了“2004年第一季度深圳房地产市场形势分析报告”。



  据了解,今年以来政府推出“系列新政”之后,有关部门正在酝酿新的“系列政策”,将从财政、税费甚至银行利率上着手继续对“过热”的楼市进行调控。有关部门专家预测,未来一段时期市场可能还会发生“重大变化”,开发商的日子将会“更为艰难”。


  在日前的一次房地产论坛会上,上海市房地产交易中心有关负责人就反复提醒,上海楼市将迎来新一轮严峻挑战,每一位开发商都要作好应对准备。从某个侧面,似乎也看到政策影响给楼市所带来的浓浓硝烟味。


  对此,华新国际董事长、上实股份总裁卢铿说,宏观调控是必须的,但应当渐进并持续而行,应当“软着陆”而不可以“急刹车”、“下猛药”,房地产具有很强的地域差异性,应当区别对待和理性对待,注意扶大扶强扶优而不应“一刀切”而打击一大片。


  卢铿还说,住宅产业是国家的支柱产业,不可以草率地改变支柱产业的政策。简单的“矫枉过正”可能适得其反;行业的宏观调控应当渐进而行,应当因时制宜、因地制宜、因企制宜,不当的调控可能导致广泛的社会问题。


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现阶段房地产行业金融、土地政策的重点应该是通过建立开发商、银行、消费者的三赢结构来促进大公司的发展,而不是通过紧缩来限制小公司的发展,这样对大公司对整个行业的发展都是不利的。中国房地产行业即将走向专业化、规模化、工业化,急需三赢的金融结构和市场化的土地政策做支持,最后走向行业规模整合,过程中小公司效应自然渐渐消失。 一家之言!

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只是现在谁都知道房地产烫手,房价不跌都难,国家要房产慢慢降温谈何容易,打的重了只怕又要十年轮回了。

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不错!
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 发表于 2012/2/1 19:08:00 | 圈子 | 发送站内信 | 加为好友 | 邀请加入圈子
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